Comment défiscaliser aux mieux à la Réunion grâce à l'immobilier ?

3 min d’entretien exclusif avec un expert !

Marine Deranche, expert en défiscalisation immobilière et gestion locative

experte en défiscalisation immobilière et gestion locative

Marine Beranche

Son expertise

L’optimisation fiscale ! Elle connaît la réglementation et 1001 astuces pour vous économiser de l’argent !

Sa particularité

Elle est multi tâches. Au sein de l’agence elle gère également la gestion locative, les locations saisonnières et des transactions immobilières. Marine vous aide à optimiser vos revenus ! Marine est née et a grandi à la Réunion, elle a un master en gestion. Marine maîtrise parfaitement le marché réunionnais.

Son parcours

Marine est une ancienne sportive de haut niveau, elle a participé à des compétitions nationales ! Heureusement pour Adopte un toit, Marine a toujours eu la fibre commerciale c’est pourquoi elle est désormais à l’agence ! A 19 ans, elle est déjà cadre commerciale, elle est chef de réseaux. Elle doit aider accompagner ses clients dans le redressement de leur entreprise. Au bout de quelques années d’expérience, elle décide de se mettre à son compte pour proposer à ses clients des audits et des axes d’amélioration pour remettre sur pieds leur activité.

Ses devises

“Aider et accompagner mes clients dans le temps.Participer à l’évolution des projets d’une vie et pouvoir les conseiller.”
“It always seems impossible until it’s done ! ”
“Découvrir pour connaître. Connaître pour Comprendre. Comprendre pour mieux Cibler. Cibler pour mieux vous Conseiller !”

Ses points forts

L’analyse, l’écoute, le discernement (donner de la visibilité dans le temps), le pragmatisme (parlons concrètement !.)

Quels sont les dispositifs qui existent relatifs à la défiscalisation à la Réunion ?

C’est une question bien vaste ! En effet il existe plusieurs leviers pour défiscaliser et pas que dans l’immobilier.
Nous retiendrons deux principaux dispositifs liés à l’immobilier à la Réunion qui sont : PINEL DOM et GIRARDIN IS.

Quels sont leurs avantages ?

Leur avantage est commun : réduire l’impôt. L’un sur les revenus, PINEL DOM et l’autre sur les sociétés GIRARDIN IS.

La loi PINEL DOM concerne les personnes physiques qui veulent défiscaliser sur leurs revenus. Elles sont limitées à un plafond de 300 000 euros par an.

La loi GIRARDIN IS concerne les sociétés qui veulent défiscaliser les impôts sur leur société. Elles achètent au nom de leur entreprise. Elles bénéficient de nombreux avantages que nous pourrons aborder en rendez-vous.

Est-ce risqué d'investir à la Réunion ?

Tout investissement peut comporter un risque. Voilà pourquoi certaines garanties sont inévitables. Un conseil : faites vous accompagner par des spécialistes : Adopte un toit en fait partie, il existe aussi des conseillers en gestion de patrimoine.

Pour les personnes qui achètent sur plan, depuis la Métropole, sans se déplacer à la Réunion, il est indispensable de vous faire accompagner ! Le processus d’acquisition peut-être long et la suite qui découle de l’investissement aussi.

Si vous agissez seul, n’oubliez pas de vérifier les garanties du promoteur en charge de la construction du bien.

Une dernière chose, sachez que le risque d’investissement sur l’île est minime. La démographie explose, nous manquons considérablement de logements. Chez Adopte un toit, nous sommes sollicités quotidiennement.

Quelles sont les démarches pour défiscaliser ?

Pour les deux dispositifs principaux que nous avons évoqués, (PINEL DOM et GIRARDIN IS) ceux-ci ne seront valables que sur du neuf. Ainsi il faudra fournir au service des impôts :

  • un formulaire H1 (pour une maison) ou H2 (pour un appartement),
  • un formulaire dit d’engagement de location.
  • des formulaires lors de la déclaration au mois de mai, telle que la déclaration 2044, pour les biens soumis à une défiscalisation à l’IR.
Pour la défiscalisation dans l’ancien, une nouveauté voit le jour avec la loi ELAN. En contrepartie d’une charge de travaux de 25% vous pourrez défiscaliser tel le processus de la PINEL DOM dans le neuf mais attention, la liste des travaux pris en charge pour ce dispositif est à vérifier au préalable.

Est-ce complexe de suivre toutes ces démarches ?

Mais non je m’occupe de tout et en toute transparence ! Je vous tiens au courant de tout ce que je fais. Je suis devenue une petite bête noire pour les promoteurs immobiliers de l’île. Je me tiens garante de vos intérêts !

Peut-on être accompagné ? Quel coût ?

Bien sûr, je vous conseille et vous accompagne avec grand plaisir. Défiscaliser avec une agence immobilière vous coûtera moins cher en impôt, vous déduirez l’ensemble des frais liés à la gestion de votre bien ! De plus vous diminurez les risques tels que les vacances locatives. N’oubliez pas que pour défiscaliser vous avez l’obligation de louer pour une durée minimum et de prouver que vous faites tout votre possible pour trouver un locataire ! Travailler avec une agence est donc une bonne garantie…

Comment être sûr de réaliser une bonne opération de défiscalisation à la Réunion ?

J’aimerais vous mettre en garde sur plusieurs points :
Il faut bien analyser :

  • sa situation fiscale et patrimoniale,
  • ses objectifs et projets,
  • et ses besoins en terme de réduction d’impôt.
Il faut choisir le bon « produit » :
  • la localisation,
  • les prestations (cahier des charges),
  • les garanties,
  • le prix (pour rappel, jusqu’ 300k€ en PINEL DOM).
Il faut déterminer le type de défiscalisation et la durée adéquate :
  • IR : PINEL DOM sur 6 ans ou 9 ans ou encore 6 ans + 3 ans ou 6+3+3 ou 9+3
  • IS : GIRARDIN pour les investissements supérieur à 300k€
Il faut étudier le financement :
  • crédit,
  • frais de notaire,
  • apport à faire le moins possible (créer du déficit),
  • déduire un maximum les intérêts d’emprunt.
Il faut trouver le bon interlocuteur :
  • pour le suivi du chantier ( VEFA),
  • pour la levée des réserves,
  • pour la mise en location,
  • et pour la gestion locative.
Ces frais sont déductibles des revenus fonciers et apportent de la récurrence dans le suivi et la vétusté de votre bien. Optimisez votre investissement dans le temps pour avoir le choix à la sortie de la défiscalisation dans les meilleures conditions !

Quels types de programmes neufs existent-ils à la Réunion ?

Du collectif, de l’individuel et SURTOUT du SUR MESURE avec l’Agence Adopte un Toit ! Un avantage considérable avec Adopte un Toit , si nous ne trouvons pas votre bonheur sur le marché , nous vous le faisons sur mesure ! Autrement dit nous nous chargeons de le créer pour vous !

Quels avantages ?

Il est possible d’acquérir en VEFA ( Vente en État de Futur Achèvement), ainsi vous pourrez disposer de certaines option et surtout vous ne débloquerez les fond qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux !

Quels risques ? Quelles erreurs à ne pas commettre ?

Bien vérifier certaines garanties telles que la DO (dommage ouvrage), GFA (garantie financière d’achèvement) et la garantie décennale !

Existe-t-il des spécificités à la Réunion ?

L’investissement dans les DOM TOM est plus avantageux qu’en métropole car le taux de réduction d’impôt est plus important.
Ce dispositif bénéficie du plafond global des niches fiscales de 18 000 € (contre 10 000 € pour le Pinel en Métropole) par exemple.

Pour toi quels sont les plus d’Adopte un Toit pour ces sujets ?

Pour moi l’agence a 3 points forts :

  • elle propose des services innovants
  • elle dispose de tous les métiers de l'immobilier en interne. Il existe une vraie synergie entre nous. On est donc capable d’anticiper vos possibilités en terme de sortie de défiscalisation par la revente, la location meublée, la location saisonnière ou encore le home staging. Par ailleurs, grâce à notre courtier, nous pouvons vous apporter de la visibilité sur ce qui peut être fait ou non pour votre financement. Vous gagnez du temps, vous gagnez en clarté et transparence car vous avez un interlocuteur référent et surtout, vous gagnez en efficacité !>
  • c’est surtout la seule agence de la Réunion qui propose un tel accompagnement et une telle synergie !