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Les constructions irrégulières sur l’Ile de La Réunion, chronique d’une fin annoncée !

Juridique

Publié le 4 novembre 2019 par Christian Le Clezio

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Parmi les particularismes locaux de l’Ile de la Réunion existe une singularité propre à l’immobilier : les constructions irrégulières.

 

Qu’est-ce qu’une construction irrégulière ?

En droit, une construction est « irrégulière » lorsqu’elle est :

  • Edifiée sans autorisation d’urbanisme.
  • Ou non conformément à l’autorisation délivrée pour l’édifier.
  • Ou dont le permis de construire a été annulé.
  • Ou une construction qui, postérieurement à son édification, a fait l’objet de travaux sans autorisation ou non conforme à l’autorisation qui avait été obtenue pour réaliser ces travaux.

D’emblée on perçoit deux espèces de situations :

  • La première celle de l’absence d’autorisation.
  • La seconde celle de la non-conformité au regard de l’autorisation obtenue.

Comment expliquer ces carences ?

  • Première raison invoquée : la réglementation est compliquée, les démarches administratives sont fastidieuses et aléatoires (en effet on peut se heurter au refus de délivrance de permis de construire), les procédures trop longues …et coûteuses (taxe locale d’équipement par exemple).
  • Deuxième raison invoquée : augmenter ou modifier la surface habitable génère une augmentation des taxes foncière et habitation.
  • Troisième raison invoquée : l’environnement local du bien est favorable, d’aucuns l’ont fait sans contrôle, le risque est nul

Et puisque selon l’adage « l’erreur commune fait la loi » on ne craint rien de son voisinage !

 

La conclusion est un peu hâtive, aussi passons en revue le dispositif des sanctions encourues :

 

Sanctions pénales

  • L’absence de permis de construire ou de conformité est constitutif d’une infraction pénale. Le délai de prescription est de 6 ans après achèvement. Une amende comprise entre 1200 et 6000 € par mètre carré de surface construite irrégulièrement pourra être exigée et en cas de récidive un emprisonnement de 6 mois pourra être prononcé.

Sanction civile de la part d’un tiers

  • Irrégularité antérieure au 18 juin 2008 = prescription 10 ans après l’achèvement.
  • Irrégularité postérieure au 18 juin 2008 = prescription 5 ans à compter de la découverte des faits irréguliers.

Pendant cette durée les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme, préjudice pouvant le cas échéant aller jusqu’à la condamnation à démolir aux frais du propriétaire.

 

Sanction civile de la part de la collectivité (Commune par exemple)

La collectivité peut saisir le juge en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans autorisation.

L’action de prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

 

Sanctions administratives

  • Elles sont imprescriptibles.
  • En cas de demande de PC sur la construction irrégulière, la situation actuelle devra être régularisée et si la régularisation est impossible (parce que contraire au PLU en vigueur) on encourt la démolition des constructions existantes.
  • Les constructions irrégulièrement édifiées ne peuvent en principe être raccordées aux réseaux de distribution collective (eau, gaz, électricité…)
  • Enfin en cas de sinistre il sera très difficile voire impossible de reconstruire de plein droit à l’identique.

 

Mais le point d’orgue est à venir !

Confiant en sa bonne étoile et s’estimant affranchi des sanctions précitées, le propriétaire réunionnais est de nature optimiste, d’ailleurs :

  • qui oserait critiquer la piscine construite sans autorisation ?
  • qui oserait s’élever contre le garage transformé en habitation ?
  • qui s’aventurerait à critiquer le mur de soutènement dépassant de 2 mètres ?

Puisque « tout le monde le fait » !

Eh bien c’est sans compter sur un personnage clé dans le développement de l’immobilier insulaire…le banquier !

Mais oui, le banquier qui, averti de la problématique lors de l’instruction du dossier de prêt du candidat acquéreur, signifiera une fin de non-recevoir.

Je perçois déjà une réaction épidermique chez le lecteur : en quoi cela le concerne-t-il ? Eh bien c’est extrêmement simple.

Le banquier en prêtant des fonds exige une garantie. Même s’il s’appuie sur un cautionnement d’une société mutualiste cette dernière ne sera pas insensible au recours qu’elle ne manquerait d’effectuer contre le débiteur, si par malchance, elle était appelée en garantie et donc à payer la banque.

Et qui (précisément quoi) en répondra ? L’immeuble bien sûr et la banque ou la société de cautionnement n’envisage certainement pas de se retrouver propriétaire d’un immeuble irrégulier susceptible de démolition ou de sinistre non assurable. L’immeuble est le gage du créancier et il ne doit pas juridiquement prêté le flanc à la critique.

Et voilà comment en voulant éviter les « tracasseries administratives » et les taxes diverses, on se retrouve à la tête d’un bien quasiment inaliénable !

 

Tel le « Phénix renaissant de ses cendres » …

 

En effet et sous certaines conditions il est possible de régulariser une construction irrégulière au sens de la définition donnée ci-dessus.

Après avoir vaincu sa phobie administrative, il faut prendre conseil auprès d’un architecte qui est le seul habilité à dresser des relevés de cotes et élévations des bâtiments existants et remplir correctement un dossier de demande de permis de construire valant régularisation.

L’équipe d’architecture partenaire d’ADOPTE UN TOIT peut s’en charger.

Ensuite et cas par cas le dossier est à constituer à l’aune de la réglementation actuelle du PLU de la Commune concernée.

Rappelons que si ce droit à régularisation existe, il n’a rien d’automatique et la décision relève du pouvoir discrétionnaire de la collectivité.

Enfin d’une manière générale dès lors que l’on s’engage à construire ou à modifier l’existant, aucune hésitation n’est de mise : solliciter les autorisations d’urbanisme requises (permis de construire ou déclaration de travaux) et ne comptez plus sur « l’erreur commune », il pourrait vous en coûter plus cher que la construction par elle-même : qui en effet pourrait accepter « sans mot dire » la démolition de la maison de toute une vie ?

Et si la décision de vendre se fait jour et que l’on sait être dans l’une des situations exposées, le conseil est : ANTICIPER et avant toute mise en vente viser la régularisation en consultant un professionnel en l’occurrence l’équipe d’architecture partenaire d’ADOPTE UN TOIT.

Bonne lecture

A Propos de l'auteur

Christian Le Clezio auteur de l'article

Juriste

Christian Le Clezio

Après une longue carrière notariale débutée en 1978 sur Paris et poursuivie en TOURAINE en qualité de notaire, il fonde en 2010 une agence immobilière au Pays-Basque orientée ver une clientèle internationale. Il intègre, en arrivant à la Réunion, le concept ADOPTE UN TOIT qui lui offre la possibilité d’exprimer ses compétences, juridiques bien sûr mais aussi humaines et de transmission des savoirs; domaine développé au sein du Groupe Monassier, premier réseau notarial de France, pendant 10 ans.

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