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Comment vendre ou acheter un fond de commerce à la Réunion ?

3 min d’entretien exclusif avec un expert !

Fabrice Reinard auteur de l'interview

Immobilier d'entreprise

Fabrice Reinard

Son expertise

Achat, création et revente de fonds de commerces, de baux commerciaux et professionnels.

Sa particularité

Fabrice est un vrai entrepreneur autodidacte ! Il a créé sa première société à l’âge de 18 ans. En quelques chiffres, Fabrice c’est 28 ans de leadership à la Réunion sur le marché du surfwear : 6 sociétés, 10 magasins, 38 salariés et 6 millions de CA annuel. Pour optimiser ses coûts et régler ses litiges, il se forme au fils des années à la fiscalité et au droit commercial.

Sa devise

“Aller au bout des choses en maîtrisant parfaitement mon dossier ! En 30 ans j’ai été confronté à une multitude d’événements qui m’ont forcé à me plonger dans les lois et dans les autres moyens de progresser.”

“It always seems impossible until it’s done ! ”

“Découvrir pour connaître. Connaître pour Comprendre. Comprendre pour mieux Cibler. Cibler pour mieux vous Conseiller !”

Ses points forts

Maîtrise parfaite de la législation, persévérant, convaincant, altruiste.

Pour bien commencer Fabrice, peux-tu nous préciser ce qu’est un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Le contrat de bail commercial jouit d’une protection particulière pour le locataire et lui donne la « propriété commerciale ». A moins de ne pas satisfaire aux conditions résolutoires du bail, le bailleur ne peut reprendre les lieux sans avoir versé une indemnité d’éviction

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est composé d’un ensemble d’éléments concourant à constituer une unité économique dont l’objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial. Le fonds de commerce est un « meuble incorporel » au sens juridique du terme.

Le fonds de commerce a-t-il une valeur marchande ?

Evidemment, le fonds de commerce a une valeur réelle et certaine. Elle n’est pas toujours facile à évaluer. Il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte pour déterminer sa valeur.

Comment procède-t-on pour évaluer la valeur de son  fonds de commerce à la réunion ?

Il faut distinguer les Valeurs Corporelles (qui ont un corps, matériel…), des valeurs Incorporelles (sans corps, clientèle…)

  1. Les éléments financiers sont majoritairement utilisés pour l’évaluation (bilans, marges commerciales, chiffres d’affaires / résultats).
  2. Le secteur d’activité déterminera les perspectives d’avenir et son potentiel de développement. Rappelons-nous de « FACEBOOK » qui a été valorisé à plusieurs milliards sur ses perspectives d’avenir alors que ses comptes étaient négatifs !! LA VALEUR INCORPORELLE ici pour meilleur exemple !
  3. La situation géographique dont l’importance variera en fonction de la nature de l’activité. Il sera primordial pour un magasin de détail et moins pour un artisan intervenant chez ses clients.
  4. L’état des locaux, leur importance et leur configuration ne devront pas être négligés. Le bail commercial en cours, qui, en fonction de la durée restant à courir et du montant de l’engagement, aura une incidence sur la valorisation. On parlera ici de droit au bail, qui est essentiel dans la valeur de l’entreprise.
  5. Le matériel ou valeur CORPORELLE, élément important dans la valorisation d’un fonds de commerce. Il s’agira ici de tout le mobilier, des machines, du gros outillage, des véhicules de transport, attachés au fonds de commerce pour l’exercice de l’activité.
  6. Nous pourrions développer davantage les attributs qui valorisent un fonds de commerce comme les compétences du personnel, leurs degrés de formation, leur savoir-faire. Lors d’une cession de fonds de commerce, les salariés restent dans l’entreprise.

Quelles sont les spécificités à prendre en compte au moment de l’achat ou de la vente d’un bail commercial à la Réunion ?

Attention, il y a 2 façons de céder son bail commercial à la Réunion comme partout en France.

  • La première à travers la vente de son fonds de commerce qui inclut le droit au bail.
  • La deuxième, uniquement le droit au bail sans le fonds de commerce.

Il faut faire très attention de bien déterminer le MODE d’acquisition au risque de sanctions pénales. Là encore, votre conseiller immobilier commercial vous guidera.

Sur quels points devons-nous être vigilants et attentifs avant d’acheter un bail commercial à la Réunion ?

Il faut bien déterminer la commercialité du lieu. Où est situé le local suivant l’activité que l’on souhaite exercer. Il faut également savoir se projeter et connaître l’île ! L’achat d’un bail commercial demande de l’expérience et d’être capable de bien ressentir les choses.

Par ailleurs, soyez très vigilant à la rédaction du bail ! C’est un point extrêmement important. Il faut étudier tous les tenants et aboutissants suivant l’activité projetée. Faites-vous accompagner par un expert, il saura protéger au mieux vos intérêts. Je serai très heureux de vous conseiller.

Quant au financement de son fonds de commerce, il y a plusieurs choses à connaître. Nous en avons fait un article sur notre blog, je vous invite à le lire si vous avez le projet d’acheter un fonds de commerce à la Réunion.

Comment être sûr d’acheter au bon prix ?

Le bail commercial est très complexe à valoriser car il est associé à une activité économique. Néanmoins, pour avoir une idée du coût, vous devez mener rigoureusement des études de marché. Vous devez également prendre en compte la commercialité des lieux. Chaque cas est spécifique. Là encore, il faut très bien connaître comment fonctionne la Réunion. Votre expert immobilier commercial dispose d’une vue économique d’ensemble pour vous conseiller.

Comment être sûr de vendre au bon prix ?

La vente de bail commercial ou fonds de commerce reste délicate car la valeur se calcule suivant les perspectives de chiffres d’affaires réalisables dans l’avenir. Lorsque l’on vend une affaire existante, il faut étudier des bilans pour fixer la valeur suivant les bénéfices réalisés. Il existe des barèmes suivant l’activité.
Mais malheureusement la valeur reste très subjective. Dans certains cas, c’est l’exploitant lui-même qui donne toute la valeur du bail.

Comment vendre rapidement son fonds de commerce à la Réunion ?

Pour vendre une affaire rapidement, il faut être au prix juste. Pour cela, en plus des choses évidentes ou visibles, il faut une argumentation pertinente, basée sur des exemples reconnus, étayés de documents utiles. Un gros travail de préparation est nécessaire. C’est ce que je fais pour mes clients au sein de l’agence Adopte un toit.

Comment gérer l’achat de son fonds de commerce à distance (depuis la métropole) ?

J’ai beaucoup de clients qui ont vendu leurs affaires en métropole et qui veulent s’installer à la Réunion. Ce sont des professionnels, ils connaissent parfaitement leur métiers. Avec mon expérience, je comprends immédiatement leurs besoins, leurs envies. Ils me font confiance car je leur apporte un vrai conseil et une vraie analyse basée sur une expérience identique à la leur. Nous avons le même langage !! Nous échangeons des documents, des photos, je passe beaucoup de temps avec eux au téléphone ou par mail. Nous sélectionnons certaines affaires puis ils viennent sur place pour visiter. L’affaire entendue, je m’occupe de faire réaliser les diagnostics obligatoires et de manière générale je fournis toutes les pièces pour la rédaction des actes de compromis et de vente.

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