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Les taxes à connaître sur les cessions de terrains nus devenus constructibles

Juridique

Publié le 15 juillet 2019 par Christian Le Clezio

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Un nouveau dispositif est venu enrichir la législation relative à l’immobilier et plus précisément les ventes de terrains devenus constructibles. On parle alors de “Taxes sur cessions de terrains devenus constructibles.” Cette nouvelle norme engendre de nouvelles obligations pour le vendeur, souvent peu ou pas connus. Chez Adopte un Toit, nous avons donc décidé de faire le point afin de vous permettre de vendre aux meilleures conditions votre terrain nu à la Réunion.

Quelles sont les taxes relatives aux cessions de terrains devenus constructibles ?

On distingue deux régimes de taxes :

– La première : “Taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles”, est codifiée à l’article 1529 du code général des impôts.

– La seconde : “Taxe nationale sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles” est réglementée à l’article 1605 nonies dudit code.

Qui sont les bénéficiaires de ces taxes ?

– La première peut être instituée par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme. Les Communes ou EPCI doivent avoir délibéré pour instituer cette taxe.

– La seconde mise en place par la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 (article 55) est perçue au profit de l’Agence de Services et de Paiement. Elle est instituée par le code rural et est affectée à un fonds pour l’installation des jeunes agriculteurs. Cette taxe de portée nationale résulte de la loi et non d’une décision ou d’une délibération communale.

Quelles sont les opérations concernées ?

1. La taxe forfaitaire de l’article 1529 du CGI s’applique aux cessions réalisées :

  • Par les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers.
  • Par les sociétés ou groupements soumis à l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers.
  • Par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI.

2. La taxe nationale de l’article 1605 nonies du CGI s’applique quelle que soit la qualité du cédant. Sont donc soumises à la taxe, les cessions réalisées :

  • Par les personnes physiques [particuliers et professionnels (sous conditions)].
  • Par les personnes morales quels que soient leur régime fiscal (IR ou IS) et leur qualité.
  • Par les contribuables domiciliés hors de France.

Pouvez-vous être exonéré de ces taxes ?

1. La taxe forfaitaire comporte des exonérations visées aux paragraphes a, b et c du II de l’article 1529 du CGI

  • Les cessions de terrains exonérées d’impôt au titre des plus-values immobilières des particuliers (dépendances immédiates et nécessaires l’habitation principale, expropriations, opérations de remembrement) (3° à 8° du II de l’article 150 U du CGI).
  • Les cessions de terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans au moment de la cession.
  • Lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois (X3) le prix d’acquisition de celui-ci.
  • Liste est non exhaustive …

2. La taxe nationale (DOM compris) comporte également des exonérations :

  • Cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation.
  • Cessions de terrains ou de droits relatifs à ces terrains dont le prix de cession défini à l’article 150 VA du CGI est inférieur à 15.000 €.
  • Lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur vénale n’excède pas « 10 ».
  • Cessions de terrains réalisées plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible. NB : compte tenu du champ d’application de la taxe qui est limité aux cessions de terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010, l’exonération totale de la taxe ne sera en pratique acquise que pour des cessions réalisées au plus tôt à compter de l’année 2028.

Quels sont les taux applicables de ces deux taxes à la Réunion ?

– Taxe forfaitaire : 10 %

– Taxe nationale :

Rapport prix de cession/prix d’acquisition ˃10

˂30

Rapport prix de cession/prix d’acquisition

˃30

5 % 10 %

Les taxes peuvent-elles se cumuler ?

Par principe ces taxes peuvent se cumuler entre elles et avec les plus-values immobilières des particuliers auxquelles elles empruntent certains éléments de calcul.

Ainsi une cession peut se trouver soumise :

  • A l’impôt sur la plus-value immobilière
  • A la taxe forfaitaire de 10 %
  • A la taxe nationale de 5 ou 10 %

Quel est l’impact de ces taxes sur le prix de vente de votre terrain nu rendu constructible à la Réunion ?

Si vous avez un projet de cession d’un terrain nu rendu constructible (y compris celui comportant un bâtiment destiné à la démolition) qu’il soit hors lotissement ou en lotissement, vous devez vérifier si l’opération entre ou non dans le champ d’application de ces taxes afin de déterminer votre prix de vente.

En effet après calcul, le prix escompté peut se trouver amputé de manière significative par l’impôt de plus-value immobilière, la taxe forfaitaire et la taxe nationale. Afin d’effectuer ces calculs de façon juste, vous devez réaliser des démarches (écrire aux services de l’urbanisme de la mairie, déterminer l’existence d’une plus-value, déterminer le prix de cession…)

C’est pourquoi je vous encourage vivement à vous faire accompagner par un expert immobilier. Il maîtrise parfaitement ces différentes étapes. Chez Adopte un Toit, il les réalisera pour vous en toute transparence. Vous calculerez ensemble l’impact de ces taxes afin de déterminer le meilleur prix pour vendre votre terrain à la Réunion.

Bonne vente !

A Propos de l'auteur

Christian Le Clezio auteur de l'article

Juriste

Christian Le Clezio

Après une longue carrière notariale débutée en 1978 sur Paris et poursuivie en TOURAINE en qualité de notaire, il fonde en 2010 une agence immobilière au Pays-Basque orientée ver une clientèle internationale. Il intègre, en arrivant à la Réunion, le concept ADOPTE UN TOIT qui lui offre la possibilité d’exprimer ses compétences, juridiques bien sûr mais aussi humaines et de transmission des savoirs; domaine développé au sein du Groupe Monassier, premier réseau notarial de France, pendant 10 ans.

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