Notre législation s’est dotée, en fin d’année, d’un énième volet sur le logement et l’aménagement. Et pour satisfaire à l’ère du temps « 2.0 », on y trouve adjoint « in fine » une « section numérique ». Initialement le texte, élaboré après un processus de concertation, ne comportait que 66 articles. Au final la loi adoptée par le Parlement le 16 octobre 2018 en totalise 234 ! Elle s’articule autour de 4 titres : construire plus, mieux et moins cher, favoriser l’évolution du secteur du logement social, répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale, améliorer le cadre de vie.
Dans le cadre de cette présentation, [et sans occulter l’intérêt des autres problématiques auxquelles nous nous ferions un plaisir de répondre sur simple consultation] on retiendra les dispositions suivantes, extraites des titres I et III
Sous le titre I : Construire plus, mieux et moins cher
On relèvera :
- L’article 12 précise les conditions de signature du Bail Réel Solidaire. Ce BRS poursuit l’objet de faciliter l’accès des ménages modestes à un logement.
- L’article 28 modifie le code de l’urbanisme dans le but de favoriser la transformation de bureaux en logements.
- La caducité des clauses des cahiers des charges des lotissements devait être effective au 26 mars 2019 selon la loi ALUR de 2014. Mais la loi ELAN supprime cette caducité à date programmée. Désormais les clauses de ces cahiers des charges interdisant ou restreignant le droit de construire, l’usage ou la destination de l’immeuble continuent de produire effet.
– Faire attention par conséquent, en cas de projet d’aménagement ou de construction, sur un bien inclus dans un lotissement doté d’un tel cahier des charges car l’objectif pourrait vite s’avérer illusoire.
– Il resterait alors à convaincre les colotis de procéder à la modification des règles internes du lotissement par la majorité qualifiée (abaissée par la loi).
- Dans les zones exposées au phénomène de mouvements de terrain l’article 68 prévoit la nécessité pour un propriétaire désireux de vendre un terrain non bâti constructible, d’avoir à réaliser une étude géotechnique préalable qui sera annexée à l’acte.
- L’article 80 renforce la sécurité juridique, vise à améliorer la lutte contre les recours abusifs et à faciliter la démolition de certaines constructions illégales.
Sous le titre III – Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
On relèvera :
- La création du bail « mobilité » par l’article 107. Ce nouveau contrat vise les personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leurs activités professionnelles.
- Particularités de ce bail :
– Durée : 1 à 10 mois non renouvelable
– Résiliation par le locataire : à tout moment avec préavis 1 mois
– Loyer : librement fixé sauf zone tendue
– Charges : forfaitisées
– Type de bien : logement loué à titre de résidence principale ou non.
- L’article 117 définit la cohabitation intergénérationnelle solidaire.
- De quoi s’agit-il ?
C’est un mode d’habitat permettant à des « personnes de 60 ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de 30 ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires. »
Ses particularités :
- La personne de 60 ans et plus, locataire, qui entend sous-louer, doit en informer son bailleur qui ne peut pas s’y opposer.
- Ce bail est régi par le Code civil (articles 1100 et s).
- Une contrepartie financière modeste est possible et est librement convenue entre les parties.
- La réalisation de menus services par la personne de moins de 30 ans est concevable.
- Pas de lien de subordination entre les contractants.
- La loi ELAN coordonne la procédure de surendettement et la procédure d’expulsion locative afin de permettre le maintien dans leur logement des locataires de bonne foi s’acquittant du remboursement de leur dette locative.
- Redéfinition et accentuation des critères de logement décent.
Enfin on notera le renforcement des moyens juridiques pour lutter contre les « marchands de sommeil ».
En conclusion la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) est un texte ambitieux et créatif à l’aune du contrat de projet partenariat d’aménagement ou encore le permis d’innover étendu aux « grandes opérations d’urbanisme ». C’est à son application dans le temps que l’on pourra vérifier « l’apport d’une pierre à l’évolution » !
Bonne lecture.