Les conditions suspensives sont les piliers de votre promesse de vente et surtout de votre compromis de vente. Avant de rédiger quoi que ce soit ou de faire rédiger, êtes-vous sûr de bien connaître ces conditions ? Lesquelles devez-vous utiliser ? Lesquelles pouvez-vous ajouter ? On fait le point tout de suite avec vous !
Commençons par le commencement et définissons ce qu’est une condition suspensive
Une condition suspensive est une condition qui peut suspendre la vente immobilière si celle-ci n’est pas vérifiée. La vente n’aura alors pas lieu si une des conditions définies dans le contrat n’est pas remplie. Elles doivent être stipulées dans le compromis de vente et être réalisées pour l’acte authentique.
Ces conditions protègent surtout l’acquéreur du bien immobilier. On retrouve également ces clauses dans les contrats d’affaires par exemple, elles ne sont pas réservées aux contrats immobilier.
En immobilier, quelles sont les différentes conditions suspensives à connaître ?
Il y en a plusieurs, l’objectif de cet article n’est pas de toutes vous les citer. Cela serait indigeste à la lecture. Je veux surtout vous sensibiliser aux clauses les plus importantes. Cela fait des années que j’accompagne mes clients dans leur projet de vente et d’achat immobilier. Je souhaite vous partager les plus répandues.
Tout d’abord il y a les clauses suspensives que l’on doit systématiquement ajouter au compromis, elles sont obligatoires, il y en a 3 :
- Le droit d’intention d’aliéner (DIA)
C’est le droit de préemption, il concerne la mairie. Il faut la validation du maire pour vendre. Si la mairie ne valide pas le projet, la mairie est prioritaire et l’acheteur perd sa vente.
- Le droit d’intention d’aliéner (la SAFER)
Il s’applique pour les terrains déclassés, principalement les terrains agricoles.
- Déclaration du Certificat d’Urbanisme (CU)
C’est le service de l’urbanisme de la mairie qui intervient. La mairie déclare si le terrain est bien constructible, qu’il n’y a pas de servitudes particulières ni de projets significatifs qui pourraient nuire à l’affectation du bien.
Ensuite, il est fortement conseillé d’ajouter les clauses suivantes :
- Condition suspensive de l’état hypothécaire du bien
Existe-t-il encore une inscription hypothécaire et des créanciers supérieurs dont la valeur est supérieure au montant de la vente ?
- Condition suspensive d’obtention d’un prêt
- Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire
- Condition suspensive d’obtention d’un changement d’affectation
Comment peut-on les ajouter au compromis ?
Il y a une rubrique spéciale dans tous les compromis, c’est systématique, on ne peut pas les oublier.
Quelles sont les conditions pour qu’elles soient justifiées et validées ?
C’est important de bien différencier ces deux notions de justification et de validation.
Je vous le rappelle, le vendeur est obligé d’ajouter les 3 premières clauses (voir ci-dessus) au compromis. Il ne peut pas les refuser.
Les autres clauses citées sont optionnelles. Elles sont soumises à négociation afin d’être justifiées.
Pour qu’elles soient validées, toutes les conditions doivent être réalisées. Si elles le sont, la vente peut avoir lieu. Si une des clause ne l’est pas, la vente est compromise.
Faisons un petit focus sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt qui touche la majorité des acheteurs. Dans ce cas, si l’acheteur n’obtient pas de crédit, il perd la vente et n’a aucune pénalité.
Il faut tout de même noter que le prêt est encadré par la clause : son montant, son taux et sa durée. Par exemple, si l’acquéreur demande un prêt d’un montant supérieur à celui indiqué dans le contrat et que la banque lui refuse, il aura une pénalité.
Existent-elles pour tous les compromis de vente ( maison / appartement / terrain / local / fonds de commerce ?)
(Pour cette question, c’est Fabrice Reinard, notre expert en immobilier professionnel qui vous répond).
OUI bien sûr !
Il y a des particularité à connaître pour toutes. Pour le terrain par exemple, il y a la condition suspensive d’obtention du permis de construire.
Pour les fonds de commerces, les conditions suspensives qui peuvent être ajoutées au compromis afin de sécuriser son investissement peuvent être variées et nombreuses :
- l’autorisation de la cession de bail par le propriétaire des murs, lorsqu’il existe dans le bail, une stipulation en ce sens,
- l’accord du bailleur sur un changement des activités autorisées,
- la conclusion d’un bail neuf avec indication du loyer maximum,
- l’absence d’exercice du droit de préemption du bailleur, lorsque celui-ci existe,
- un total du montant des privilèges et nantissements inscrits sur le fonds inférieur au prix de vente,
- l’absence de droit de préemption sur le fonds de la commune,
- l’absence de préemption des salariés,
- un renseignement d’urbanisme ne contrariant pas l’existence des locaux ou leur environnement immédiat,
- l’obtention d’une autorisation administrative d’exercer une certaine activité (licence pour un débit de boissons par exemple),
- un contrôle satisfaisant des installations de sécurité.
Quel est l’intérêt d’ajouter de telles conditions ?
Elles protègent les deux parties. L’acquéreur est protégé par toutes. Le vendeur est protégé uniquement par le droit de préemption et par la déclaration du Certificat d’Urbanisme (CU). Ces conditions empêchent l’acheteur de se retourner contre le vendeur si un projet public venait à dévaloriser le bien (construction d’une route, d’un aéroport etc….)
Nous sommes à votre disposition pour vous aider à bien rédiger votre promesse et votre compromis ! N’hésitez pas à solliciter notre aide. Chez Adopte un Toit, nous avons un juriste en interne qui rédige et relit tous les contrats.
A très bientôt donc !
Baptiste Lucas et Fabrice Reinard
A Propos de l'auteur
Manager Coach
Baptiste Lucas
L’immobilier est son dada depuis plusieurs années. Dynamique et volontaire, il saura vous guider et vous conseiller avec panache pour adopter un appartement, une villa ou réaliser votre propre projet de construction.